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¿Qué es un Avalúo ?

Enero 25 de 2014

Es una estimación de valor, donde valor significa la valía monetaria o utilidad de un objeto para alguien para algún propósito. Valor de mercado puede definirse simplemente como el precio de venta más probable de una propiedad.

 

¿Por qué necesito un avalúo?

Los avalúos ofrecen asesoría al público sobre las preguntas diarias de valor, también proveen estimaciones de valor imparciales y desinteresadas.

¿Qué tipo de avalúos existen?

Avalúos bancarios

Son aquellos que se utilizan principalmente para aquellas personas a las que se les ha otorgado un crédito hipotecario de las diferentes instituciones como son:

  • Fovissste
  • Infonavit
  • I.M.S.S
  • Bancos de México

Avalúos comerciales

Son aquellos que se realizan principalmente en operaciones de mercado como son:

  • Compra y venta.
  • Financiamiento.
  • Arrendamiento.
  • Administración.
  • Seguros.
  • Remodelación y desarrollo.
  • Viabilidad y estudios para el mayor y mejor uso.
  • Ejercicio de opciones de compra y arrendamiento.

Avalúos fiscales

Son aquellos que se realizan principalmente en transacciones legales como son:

  • Expropiación.
  • Impuestos a la propiedad catastral y casos fiscales.
  • Impuestos al patrimonio inmobiliario o herencia e impuesto a la donación.
  • Impuesto sobre la renta (perdida por siniestro, depreciación y reporto de ganancia de capital).
  • Acciones legales personales y corporativas.
  • Disoluciones maritales y de sociedades
  • Demandas de inquilinos con caseros y daños a la propiedad.
  • Embargos hipotecarios.
  • Liquidaciones de compañías fusiones y bancarrotas.
  • Garantía por depósito en fianza.
  • Juicios de intestado, testamentarios, etc.
  • Juicios civiles y mercantiles.

Avalúos catastrales

Son aquellos que solicita la tesorería para el pago de impuesto catastral, así como también le sirve a las empresas para reclasificar sus tipos de construcciones repercutiendo esto en el pago del impuesto predial.

¿Cuál es el valor sobre el cual se escritura un inmueble (trámite de compraventa)?

La escritura de compraventa se hace con base en el valor del avalúo de la propiedad.

¿Qué es el valor del avalúo del inmueble?

El valor del avalúo es el valor de mercado del inmueble y lo determina un perito calificado que cuenta con solvencia moral y profesional para determinar el justo valor de los bienes.

¿Cuál es la diferencia entre avalúo catastral y avalúo bancario?

El contenido de ambos es el mismo ya que el primero se realiza en papelería del gobierno y el segundo en papel bancario membretado. El catastral sirve para pagar el impuesto relativo al valor del traslado de dominio y el bancario tiene múltiples usos siendo el más común definir el monto de crédito o el valor de la propiedad.

Los valores del avalúo catastral son obtenidos de las tablas que cada gobierno estatal o municipal emite y el Bancario se obtiene del valor de mercado.

¿Cómo se obtiene un avalúo bancario?

Un avalúo bancario se obtiene por 3 métodos o enfoques:

  • Comparación de mercado que se basa en la obtención de ofertas homologadas al sujeto.
  • Costos: consistente en evaluar cuanto cuesta construir la propiedad.
  • Capitalización de rentas que consiste en traer a valor presente las rentas futuras.

De estos 3 se concluye en el valor comercial (por mandato de la CNBV se deben realizar estos 3 enfoques).

¿Cuál es el avalúo por capitalización de rentas?

Consiste en traer a valor presente las rentas futuras considerando costos de mantenimiento, impuestos y probabilidad de meses que pueda no estar rentado. El resultado se capitaliza a una tasa de capitalización dada. Esta tasa se compone de inflación, riesgo y utilidad.

¿Cuál es el avalúo por posicionamiento?

Es un avalúo limitado en el que el cliente no permite el acceso a la propiedad por lo que el avalúo se realiza desde el exterior de la propiedad.

¿Qué aspectos se toman en cuenta en los criterios de valuación?

Ubicación del inmueble.- Es la plusvalía que tenga la zona donde se localice el inmueble, puede ser una zona popular, de interés medio, semiresidencial, o residencial según sea el caso. Así como también si se encuentra en una zona comercial o de oficinas importante.

Edad del inmueble.- Edad del inmueble desde la terminación de obra a la fecha a la cual se realiza el avalúo.

Estado de conservación.- Se refiere al mantenimiento que se le ha dado al inmueble en el transcurso del tiempo para conservarlo en condiciones óptimas de habitabilidad y comodidad para el propósito por el cual fue construido.

Acabados del inmueble.- Incluye aspectos como tipo de materiales y elementos de construcción como son (losetas cerámicas, azulejos, pastas texturizadas, maderas, etc.) Utilizadas en pisos, aplanados, plafones, etc., del inmueble que pueden ser de buna calidad de mediana calidad o de calidad económica, que influyen de una manera sobresaliente en los valores concluyentes o finales del inmueble.

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