¿Qué es el contrato de compraventa?

Cuando se trata de una operación de compra de vivienda, es un documento privado por el que uno de los contratantes (vendedor) se obliga a entregar una vivienda y el comprador a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Es importante aclarar que en el caso de compraventa de Bienes Inmuebles la ley dispone que debe ser un contrato que conste en escrituras públicas, por lo que un Notario no puede de ninguna forma dar fé en un contrato privado y solamente podrá dar fé de una compraventa que se consigne en una escritura, ya que existen disposiciones legales que le prohiben dar fé sin una escritura cuando se trata de Bienes Inmuebles.

Si usted está interesado en firmar un contrato de compraventa es necesario  que preste atención no solo a los componentes propios de cualquier contrato de compraventa, sino también deberán prestar atención a su redacción y tratamiento a algunos aspectos relacionados con el objeto propio de la compraventa que suelen ser importantes.

Consejos para el Vendedor

• La parte vendedora deberá asegurarse que su inmueble no tiene gravámenes y se encuentra inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Además de verificar que el número de folio que aparece al final de la escritura (en un sello del registro) coincide con el folio real. De hecho puede solicitar un certificado de gravámenes y las respectivas constancias del folio real, en este caso le sugerimos que para interpretar correctamente todo acuda a un Notario que le pueda brindar un mejor asesoramiento.
• Confirme o asegurese que en el contrato se especifica que es una promesa de venta y en el caso de pedir anticipo, especifique con claridad que éste es en concepto de "arras" para llevar a cabo la compraventa final, especifique el tiempo en que se llevará a cabo la firma definitiva del contrato y,  especifique el precio final del inmueble y su descripción general la cual debe coincidir con la escritura, haciendo las aclaraciones pertinentes para el caso de que existan actualizaciones en el número oficial o el nombre de la calle o inclusive la colonia.
• Por último no olvide tener lista la siguiente documentación en original para la Notaría: escrituras de propiedad, acta de matrimonio, boletas de predial y agua de 5 años atrás, recibos de luz, teléfono particular, cuentas bancarias, estados de cuenta de casas comerciales o de tarjetas de crédito, lo que esté a nombre del vendedor de 6 meses atrás.

Consejos para el comprador

• Con el número de folio real que aparece al final de la escritura de propiedad en un sello del Registro Público de la Propiedad, acuda a dicho Registro y solicite un Certificado de Gravámenes y copias certificadas del folio real, le recordamos que si no sabe interpretar el documento, acuda con un Notario para que le asesore al respecto.
• Verifique en Tesoreria que el inmueble no tenga adeudos por concepto de agua y predial. También investigue si la propiedad no tiene adeudos de luz o teléfono o si es condominio que no tenga adeudos de administración.
• Es también importante revisar que el domicilio del inmueble adquirido coincida físicamente con el de la escritura de propiedad y con el que dicen las boletas de predial y agua y que se hagan las aclaraciones pertinentes en el contrato para el caso de que existan actualizaciones o discrepancias en el domicilio (sucede que muchas veces las escrituras son muy antiguas y en la actualidad llega a cambiar el nombre de la calle, el número oficial, el lote y manzana, etc.)
• Para cuestiones que tienen que ver directamente con la mancomunidad de bienes, pida a su vendedor el acta de matrimonio (en caso de que este casado) si el caso fuera el de sociedad conyugal (bienes mancomunados) deberá pedir al conyuge que también le firme el contrato como vendedor. Todo esto siempre y cuando la parte vendedora se haya casado antes de adquirir el inmueble en cuestión.
• Uno de los principales problemas que se derivan de un contrato privado de compraventa es que en el Registro Público de la Propiedad no existe anotación alguna a favor del comprador que advierta a terceras personas que se llevó a cabo la operación, por lo que es importante acudir con un Notario para que al menos él solicite un certificado de gravámenes con anotación preventiva en favor del Notario y del comprador a efecto de que en el Registro se tome nota de que se llevará a cabo una operación, esa anotación tiene una vigencia de 30 días NATURALES (en el D.F., en otros estados puede ser más tiempo), a partir de la fecha de ingreso del documento al Registro, durante ese tiempo, cualquier otra operación que quiera llevarse a cabo sobre ese inmueble está en segundo lugar, en primer lugar preferente está la compraventa.
• Por último, siempre le recomendamos asesorarse adecuadamente antes de firmar cualquier documento.