Conoce bien tu contrato de crédito con garantía hipotecaria

¿Qué es el contrato de crédito con garantía hipotecaria?

El contrato de crédito es aquél en virtud del cual, el banco que otorga el crédito (acreditante) se obliga a entregar una cantidad de dinero al cliente (acreditado) quien puede ser una persona física o una sociedad o empresa, obligándose el cliente a pagarle al banco el dinero que le haya entregado, y todos los demás gastos a los que se haya comprometido y, en todo caso, a pagarle los intereses, gastos y comisiones en los que hayan estado de acuerdo.

La hipoteca es una garantía real, es decir, un gravamen sobre un inmueble, que no se entrega al acreedor y le da derecho, de que en caso de incumplimiento de la obligación que se está garantizando, se le pague con el valor de los bienes.

El inmueble no deja de estar hipotecado por el hecho de venderlo o por que por cualquier otro motivo cambie de dueño.

Los contratos se pueden otorgar para un fin en específico o para que el cliente lo utilice de acuerdo a sus necesidades; las operaciones generalmente son a largo plazo (20 años).

¿Quiénes intervienen en el contrato o quienes son las partes?

El banco.- En su carácter de acreedor ya que es quien entrega el dinero que solicitó su cliente.

El acreditado.- Es el cliente del banco, la persona que recibirá el dinero que le preste el banco y generalmente va a dar la garantía hipotecaria.

¿Qué derechos y obligaciones tienen las partes, una vez firmado el contrato?

El banco o acreditante:

• Poner a disposición del acreditado el importe del crédito.- Una vez que las partes hayan firmado el contrato, el banco tendrá la obligación de entregar al acreditado el dinero que haya prometido, pudiendo restar de esa cantidad lo que vaya a cobrar por los gastos y comisiones que ocasione el crédito.
• Recibir los pagos que realice el acreditado.-Una vez que el contrato esté firmado, el acreditado podrá pedir al banco le informe las cantidades por las que tendrá que realizar los pagos y cuando lo realice el banco no podrá negarse a recibir el pago.
• Elaboración y envío del estado de cuenta.- En el estado de cuenta deben mencionarse los pagos realizados y por cuanto fue cada uno, la forma en la que el banco calculó los intereses y cuanto fue de éstos en caso de haberse generado y de los demás cargos y comisiones debidamente detallados.
• Solicitar el pago anticipado del total del crédito cuando considere que el cliente está haciendo un uso incorrecto del dinero prestado.- En caso de que el banco considere que su cliente no ha cumplidocon lo establecido en el contrato, ocasionando que el crédito sea más difícil de recuperar, podrá solicitar la cancelación y pago anticipado del crédito.
• Cargar al importe del crédito las cuotas por comisiones.- Una vez definidos los conceptos por los que se cobrarán las comisiones, el banco cargará el importe al monto total del crédito.

El cliente o acreditado:

• Realizar el pago de la cantidad objeto del crédito, de la manera establecida en el contrato.- El banco y el cliente podrán estar de acuerdo en que se pague en una sola vez o en varias, dependiendo del tiempo en el que se vaya a pagar y el monto del crédito, siendo responsabilidad del cliente cumplir con las fechas de pago.
• Pagar los intereses normales y los que ocasionen los retrasos así como cualquier otra cantidad que el banco le cobre, siempre y cuando la cantidad sea de acuerdocon las que se le hayan informado en el contrato.
• Constituir la garantía hipotecaria a favor del banco.- Como el propietario del inmueble dado en garantía generalmente es el acreditado, será su responsabilidad constituir al momento de firmar el crédito, la garantía hipotecaria.
• Conservar el valor del bien dado en garantía.- De acuerdo con la mayoría de los contratos de esta clase, en el caso que la garantía, pierda su valor por cualquier circunstancia, el cliente deberá informar al banco de este hecho, y el banco decidirá si quiere otro bien en garantía, claro que el banco puede reservarse el derecho de efectuar visitas para verificar si el bien esta en buen estado.
• Contratar un seguro de vida por la cantidad que falte de pagar del crédito y un seguro que cubra el valor del bien otorgado en garantía.- En ambos casos quien recibirá el dinero del seguro será el banco, para que en caso de muerte del cliente o de que algo le pase al bien (ejem. se queme o destruya), los herederos en el primer caso y el cliente en el segundo, ya no tengan que pagarle al banco.
• Disponer de los recursos en la forma pactada en el contrato.- El cliente y el banco desde la firma del contrato estarán de acuerdo en la forma en la que el banco le va a dar el dinero al cliente, puede ser en una sola vez o en varios pagos, esta forma de entregar el dinero es obligatoria para las dos partes.

¿Qué otras cláusulas y condiciones podemos encontrar en este tipo de contratos?

• La obligación de contratar seguros de vida y de diferentes clases (ejem. incendio).- Con este tipo de seguros no solo se protege a la garantía, sino también al acreditado, ya que en caso de que suceda algo que no le permita seguir pagando, no tendrá que continuar haciéndolo, ya que aunque el beneficiario de los seguros será el banco, el pago que haga la aseguradora libera al cliente de cualquier responsabilidad, a él o a sus herederos.
• Por qué y cuánto se cobrará de comisiones.- Toda vez que el porque y cuanto pueden variar de un banco a otro, cada banco los hará saber al cliente antes de empezar a cobrarlos.
• Forma de cálculo de los intereses, tanto normales como por retraso.- En el contrato se debe explicar la formaen la que se calculará el monto de los intereses tanto ordinarios como moratorios, esta explicación debe ser entendible para el cliente; igualmente deberá ser explicado por el funcionario del banco. En esta cláusula se indicarán los índices o tasas de referencia que se utilizarán para determinar las cantidades a pagar.
• El calendario de los pagos y la forma de aplicarse cada una.- Se debe explicar por cuanto y cuando se deben hacer los pagos que hará el cliente, y las consecuencias de no pagar o de pagar en forma retrasada.
• Descripción de la garantía hipotecaria y los términos de la misma.- Se deberá detallar que es lo que se está dando en garantía, la cantidad por la que se da la garantía, el orden en el que se pagará a los acreedores, datos de inscripción en el Registro Público, y las características particulares de cada caso.
• Régimen de ejecución de la garantía.- Se establece en que casos y bajo que condiciones el banco podrá disponer de la garantía cuando el cliente no cumpla con sus compromisos.
• La o las relativas a los medios de impugnación: Se refiere a la forma en que se reclamarán ante los juzgados y demás autoridades el cumplimiento de alguna obligación que se considere no cumplida, bien por el banco o por el depositante.