¿Cómo traspaso un Inmueble que no he terminado de pagar?

Enero 25 de 2014

En primer lugar me gustaría explicar que cuando una persona adquiere un Bien Inmueble a crédito se celebran 3 actos como ya lo hemos mencionado en artículos anteriores: El primero es el contrato de compraventa del inmueble, segundo el contrato de crédito y por último la garantía hipotecaria sobre el inmueble adquirido.

 

Como ya hemos detallado con anterioridad lo que es un contrato de compraventa pasaremos directamente a lo que es el Contrato de crédito. Las personas que ya han tramitado o incluso contratado un crédito hipotecario sabrán que previo al otorgamiento las instituciones de crédito realizan una investigación detallada de su perfil económico con la única finalidad de asegurar su solvencia  y por supuesto de que no fallarán en el pago de la deuda que estan a punto de contraer.

Lo anterior es el principal motivo por el cual tanto la ley como los contratos de crédito PROHIBAN TERMINANTEMENTE LA CESIÓN DE LOS DERECHOS DEL CREDITO, claro esta sin la previa autorización del propio acreedor. Para dejar aún más claro, no es posible ceder, vender, traspasar o de cualquier forma enajenar un inmueble que garantiza el pago de un crédito, salvo que se tenga la autorización del acreedor.

Entonces ¿Qué hacer en estos casos?

Como hemos advertido lo correcto es notificarle al comprador que el inmueble esta hipotecado con X institución y que aún se está pagando el crédito. Acto seguido, ambos deberán acudir al banco o institución acreedora para solicitarle cualquiera de las siguientes opciones:

  • La primera opción es cuando el comprador desea continuar pagando el crédito, si es así, se deberá pedir al acreedor que se reconozca como nuevo deudor al comprador quién deberá continuar pagando el crédito al banco. Si el banco acepta,  éste autorizará al Notario para que se lleve a cabo el contrato de compraventa y su correspondiente sustitución de deudor. Cabe mencionar que sieste fuera el caso se corre el riesgo de que el banco "reestructure la deuda" y tal vez el comprador tenga que pagar el crédito bajo un nuevo esquema, diferente al tipo de crédito bajo el cual estaba pagando el vendedor, como los bancos cambian constantemente sus políticas de crédito conforme fluctúa la economía del país, a ellos no les es posible otorgar un nuevo crédito bajo las mismas circunstancias de hace 5 años o más. Por otro lado también es común entre las políticas de algunos bancos no aceptar, bajo ninguna circunstancia, la sustitución de deudor (cosa que no debería ser, pero ello implicaría iniciar un juicio en contra del banco, lo cual tampoco sería rentable para el comprador).
  • La segunda opción es cuando se piensa liquidar por completo el crédito y para ello se puede firmar previamente un contrato privado de compraventa entre el comprador y la parte vendedora.  La idea sería es acudir con el acreedor y notificar que la deuda se va a finiquitar por lo que necesita se haga el cálculo correspondiente de su saldo a la fecha. El saldo puede finiquitarse ya sea pagándole con un anticipo que dé el comprador (para ello es el contrato privado de compraventa) o bien se puede solicitar al banco que certifique cuál es el saldo a pagar y que le de un plazo razonable para cubrirlo (unos 30 días, en lo que está lista la escritura de compraventa) y al mismo tiempo autorice al Notario mediante una "carta de instrucciones" para que redacte la escritura de cancelación de hipoteca y esta sea firmada por el banco en cuanto se le pague dicho saldo.

Aunque estas son las opciones más adecuadas que conozco para hacer los famosos traspasos de inmuebles, le invitamos a dejar sus comentarios y observaciones que sirvan para enriquecer este artículo.


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