Copropiedad, subdivisión, fraccionamiento, lotificación, relotificación y condominio

Un problema muy común es que compramos, y hasta después que pagamos nos cuestionamos si actuamos bien, y vamos con el Notario para que nos de la certeza de que nos metimos en un problema.

En la escritura de propiedad, el  inmueble se identifica plenamente, con la superficie que tiene y con sus medidas y colindancias, por lo que dicho inmueble legalmente constituye una unidad indivisible, sin embargo la ley prevé 3 formas de dividirlo: Copropiedad, Subdivisión (o fraccionamiento o lotificación) y Condominio.

Copropiedad

Propiamente no es una división del inmueble, mas bien es "compartir" el inmueble, es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno solo, pero los propietarios son varios y cada uno tiene una participación sobre el inmueble, dicha participación  se mide en porcentaje y puede  ser  el mismo entre los propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad del inmueble) o diferente (diferentes porcentajes).

Particularmente los Copropietarios pueden decidir quién habita alguna parte del inmueble, pero legalmente todos son dueños de todo el inmueble, según el porcentaje que le corresponda a cada uno.

Para el caso de que alguno de los copropietarios quiera vender sus derechos, deberá de notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los copropietarios tienen derecho, frente a extraños, para comprar los derechos de propiedad de uno de ellos, solo para el caso de que no hagan uso de ese derecho, podrá una persona ajena comprar los derechos de copropiedad.

En el caso práctico, para adquirir derechos de copropiedad, bastará que el dueño (si es uno sólo quien ostenta el 100%) nos comparta su derecho de propiedad, en el porcentaje que sea necesario, por lo que nos venderá ese porcentaje. Para el caso de que sea un copropietario el que nos venda, deberá notificarse a los otros copropietarios previamente, si es su deseo adquirir el porcentaje de copropiedad en venta, si niegan su derecho o nada manifiestan, se entenderá que no quieren ejercer ese derecho y por lo tanto podrán venderse esos derechos a una tercera persona ajena a los otros copropietarios. En la escritura se consignará la venta de derechos de copropiedad y se generarán los impuestos, derechos, gastos y honorarios correspondientes al porcentaje que se está adquiriendo, además se mandará a inscribir en el Registro Público de la Propiedad, donde se tomará nota del nombre de las personas que ostentan la propiedad del inmueble.

Subdivisión

Esta si es la división del inmueble, es el trámite ideal para adquirir la plena propiedad de una fracción de un inmueble. Para el caso de tratarse de inmuebles muy grandes donde resulten varias fracciones o que hasta incluyan calles, puede denominarse "fraccionamiento" o "lotificación", si se trata de modificar una lotificación ya existente será entonces una "relotificación".

La subdivisión incluye un impacto social porque lo que era uno, ahora son dos o mas, y se requiere el doble de infraestructura, 2 tomas de agua, 2 salidas de drenaje, 2 tomas de luz, sin mencionar el impacto que representa para los vecinos, etc. Es por ello que para la subdivisión es necesario un permiso por parte del Gobierno (oficio de subdivisión, fraccionamiento o lotificación), que en el DF lo otorga la SEDUVI a través de sus oficinas en cada delegación, en el interior de la República, habrá que acudir a las oficinas municipales y ellos le orientarán a dónde dirigirse.

En la superpoblada Ciudad de México, es difícil obtener dicho permiso porque se requiere cubrir una cierta superficie mínima y un cierto frente mínimo hacia la calle, los cuales varían de una delegación a otra.

Una vez obtenido el oficio de subdivisión, se debe comparecer ante el Notario para que se protocolice y pueda mandarse así a inscribir en el Registro Público de la Propiedad, quien tomará nota de que dicho inmueble fue subdividido y ahora son 2 o más inmuebles. De ser necesario, en la misma escritura de protocolización, se puede “aprovechar” y hacer la venta de una de las fracciones creadas, o bien, si existe copropiedad, se puede disolver y aplicar a cada uno de los copropietarios sus respectivas fracciones (en el entendido de que si alguno de ellos adquiere más del porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de avalúo de cada fracción, deberá pagar impuestos por la demasía que esté adquiriendo).

Condominio

Es la condición alternativa para el caso de no lograr la subdivisión, actualmente el Gobierno no expide ninguna autorización para este fin, sin embargo sí es necesario tener autorizada la construcción, o bien, si ya hay construcciones y no existe el permiso de construcción, deben ser regularizadas en las oficinas de la Delegación correspondiente.

Mas que dividir el terreno, la finalidad del condominio es dividir las construcciones, es decir, mediante la constitución del régimen de propiedad en condominio, las construcciones de un inmueble que son susceptibles de aprovecharse en forma individual por cada uno de los propietarios, porque son independientes unas de otras (“unidades privativas” que pueden ser casas, departamentos, locales, oficinas, etc., además puede ser en forma horizontal o vertical) y tienen accesos propios ubicados a una zona común o a la vía pública. Se tratar de un punto intermedio entre la copropiedad y la subdivisión, debido a que el terreno sigue siendo uno solo, los propietarios de cada unidad privativa comparten derechos de copropiedad sobre él, así como sobre bienes que son de uso común, como pasillos de acceso, cisternas, muros, entrepisos, suelo, etc. con un porcentaje de indiviso (copropiedad) que se determinará por separado.

En este sentido, el condominio sólo puede constituirse sobre construcciones, no sobre terrenos baldíos, a menos que la Delegación haya otorgado la correspondiente autorización para construir el inmueble, siendo en este caso posible la constitución del condominio con base a los planos autorizados.

Para constituir el condominio se requiere presentar al Notario la siguiente documentación:

• Permiso de construcción o regularización de construcciones;
• Planos arquitectónicos del inmueble;
• Memoria descriptiva del inmueble (documento donde se describe tanto todo el inmueble como cada una de las  unidades privativas en forma detallada);
• Tabla de valores para cada una de las unidades privativas e indiviso (porcentaje de copropiedad) que le corresponde sobre los bienes comunes; y
• Tanto para este caso, como para los casos de copropiedad y subdivisión se requieren: escrituras de propiedad, boletas de predial y agua de 5 años atrás y acta de matrimonio del propietario.

Al igual que en la subdivisión, la escritura respectiva deberá ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad quien tomará nota de la división de las construcciones, asignándoles una inscripción por cada unidad privativa. También, de ser necesario, en la misma escritura de protocolización, se puede “aprovechar” y hacer la venta de una de las unidades privativas creadas, o bien, si existe copropiedad, se puede disolver y aplicar a cada uno de los copropietarios sus respectivas unidades (en el entendido de que si alguno de ellos adquiere más del porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de avalúo de cada unidad privativa, deberá pagar impuestos por la demasía que esté adquiriendo).

El costo de cada instrumento depende del valor de todo el inmueble, del número de fracciones o unidades y del valor de cada una.